주택담보대출이라 함은 말 그래도 주택을 담보로 하여 돈을 빌리는 상품 입니다.
보통 은행에서 대출을 빌릴때 신용등급과 상환등급에 대해서 심사를 거친다음 내용에 따라 대출금액이 정해지는 것입니다.이에 담보대출을 받을때 자신의 집을 걸고 그 이후 부채상환을 하지 못할때 담보로 둔 주택을 팔아서라도 상환을 한다는 것이 주택담보대출 입니다.
(아파트,단독주택,다세대주택,빌라 모두 포함)
주택담보대출 자격 및 조건
주택담보대출에 대한 신청대상은 대출 신청일 기준 만 20세 이상 65세이어야 하며 주택 구입을 앞둔 주택이 없는사람
또는 주택 취득 5년 이내인 1주택자가 자격으로 해당 되며 전세금을 반환 또는 기존 주택담보대출을 상환하고자 하는
1주택자도 적용이 됩니다. 주택담보대출은 LTV에 따라 대출금이 결정되고 DTI의 부채상환비율이 적용 됩니다.
그렇다면 이 LTV와 DTI은 무엇일까요?
LTV , DTI 란?
LTV (담보인정비율) Loan to Value ratio
주택가격 대비 대출금액의 비율로서 선 순위채권 및 임차보증금 등 없다는 가정하에 단순계산한 비율
ex)주택 가격이 1억이고 주택 담보대출 비율이 60%일때 6천만원
(1억원X0.6=6천만원)
DTI (총부채상환비율) Debt To Income ratio
주택담보대출의 상환액과 기타부채,연간이자상환 합계액을 총소득으로 나눈 비율이며 자신의 소득으로
대출금 혹은 부채를 얼마나 상환할수 있는지에 대한 비율 입니다.
연간 원리금 상환액과 다른 부채를 합한 금액이 금융당국에서 설정한 기준에서 일정 수준을 넘어선 안됩니다.
방공제에 대해서
방공제는 통상 방빼기라 하며 주택담보대출에서 소액임차인의 최우선변제액을 뜻 합니다.
최우선 변제권은 주택임대차 보호법에 때라 세입자를 보호하기 위해 3400만원 한도 내에서 정부가 보증하도록 합니다.
대출을 받아 집을 구매한 자의 사정상 집이 매각해야하거나 경매로 넘어갈 경우에 손해를 최소화 하여 세입자를 보호하는 제도이죠
이에 은행들은 채무불이행시 세입자가 돌려받을 금액을 공제하고 대출한도를 설정하게 됩니다.
은행이 집을 경매처분 하여 대출금을 회수해도 세입자는 보증금을 돌려받아야 하기 때문에 그 손실을 막으려 미리 대출금을 빼는 것입니다.
주택담보대출 한도
앞서 말했던 용어를 부합해서 말씀드리자면 LTV와 DTI에 따라 대출금이 결정되며 각 은행들이 LTV와 DTI로 기준을
잡기 때문에 은행별로 확인해보았을때 대출 한도는 비슷하지만 은행별 비교를 하지않아도 되는 것은 아닙니다.
다들 잘 아시겠지만 은행마다 금리가 다릅니다.그렇기 때문에 꼭 신청전에 은행별로 주택담보대출 상품을 비교를 해야합니다.금융감독원 홈페이지에서 주택담보대출에 대하여 은행별로 비교를 할수 있습니다.
이런 식으로 각 주택가격과 대출금액을 입력하고 그외 입력사항을 기재 후에 금융권별로 설정하여 좋은 조건으로
주택담보대출을 받을수 있는 곳을 알아보고 단기,장기대출로 알아볼수 있습니다.
변동금리는 금리변동에 있어 위험부담이 크지만 고정금리 상품보다는 금리가 낮지만 금리가 인상이 되면
이자를 부담해야 되는 것이 커질수 있습니다.
고정금리는 말 그대로 별다른 지수에 관계없이 금리가 고정되지만 은행별로 각 가산금리가 붙어 변동금리보다
금리가 높습니다.
혼합금리는 고정금리와 변동금리를 합한것이며 대출 후 5년 무렵까지는 고정금리를 적용하고 그 이후에는 변동금리를 적용 하는 방식입니다.
여기서 각 은행별로 금리가 얼마 차이 나지 않는다고 해서 주택담보대출을 신청하여선 안됩니다.
집값은 보통 큰 돈이 들어가기 때문에 조금만 바뀌어도 그 이자상환액은 큰 차이가 있습니다.
꼭 세세하게 체크하여 좋은 조건이 있다면 그 주택담보대출 상품을 이용하셔야 합니다.
주택담보대출의 장점
주택담보대출은 먼저 승인이 쉬운 점입니다.
자신의 주택을 담보로 하여 돈을 빌리는 것이기 때문에 상대적으로 은행입장에서는 다른 대출보다 훨씬 안전하게 보기때문이죠.
다음은 한도가 높은점.집값이 높기 때문에 큰 돈을 빌릴수 있는 것입니다.큰 돈을 빌리는 것에 비해 낮은 이자율 주택담보대출은 이자가 낮은 상품 중에 금리가 낮은 대출로 속합니다.
주택담보대출 준비서류
기본적으로 주민등록증(등본,초본,사본),인감증명서,가족관계증명서,인감도장,등기권리증,소득증명서가 있습니다. 각 은행마다 요청서류나 준비해야하는 서류가 다를수 있습니다.
2019년 10월 16일 기준금리가 기존 1.50%에서 1.25%로 인하되었습니다. 따라서 현재 2%초중반의 주택담보대출 금리는 더 내려갈 것으로 예상되고 있습니다. 대부분의 시중은행, 저축은행, 캐피탈사, P2P대출업체 등 많은 금융사에서 주택담보대출을 취급하고 있습니다. 현재 시중은행의 주택담보대출 고정금리와 변동금리를 알아보겠습니다. 분할상환방식 기준입니다. 은행상품통합비교공시 사이트 자료입니다.
고정금리
10월 21일 공시된 고정금리입니다. 금리 우대가 1% 이상 적용될 수 있기에 주거래은행에서 대출받는 경우 더 낮은 금리를 적용받을 수 있습니다.
| 은행명 | 고정금리 (아파트) | |||||
| 분할상환방식 | ||||||
| 기준 | 가산 | 우대 | 최종금리 | 전월취급평균금리 | ||
| 최저 | 최고 | |||||
| 씨티 | 1.55 | 2.24 | 1.50 | 2.29 | 3.79 | 2.62 |
| 국민 | 1.65 | 2.27 | 1.50 | 2.42 | 3.92 | 2.71 |
| 대구 | 1.57 | 1.47 | 0.60 | 2.44 | 3.04 | 2.48 |
| 부산 | 1.65 | 2.21 | 1.40 | 2.46 | 3.86 | 2.68 |
| 경남 | 1.57 | 1.92 | 1.01 | 2.48 | 3.49 | 2.67 |
| 우리 | 1.56 | 2.01 | 1.00 | 2.57 | 3.57 | 2.60 |
| KEB하나 | 1.65 | 2.25 | 1.30 | 2.60 | 3.90 | 2.73 |
| 기업 | 1.64 | 1.66 | 0.60 | 2.70 | 3.30 | 2.62 |
| SC | 1.53 | 1.85 | 0.65 | 2.73 | 3.38 | 2.54 |
| 농협 | 1.73 | 2.13 | 1.10 | 2.76 | 3.86 | 2.30 |
| 신한 | 1.63 | 2.16 | 1.00 | 2.79 | 3.79 | 2.71 |
| 제주 | 1.71 | 2.30 | 1.20 | 2.81 | 4.01 | – |
| 산업 | 1.74 | 1.99 | 0.90 | 2.83 | 3.73 | – |
| 광주 | 1.67 | 1.67 | 0.50 | 2.84 | 3.34 | 2.74 |
| 수협 | 1.60 | 1.68 | 0.40 | 2.88 | 3.28 | 2.33 |
| 전북 | 1.57 | 2.65 | 0.80 | 3.42 | 4.22 | 3.37 |
변동금리
역시 같은날 고시된 변동금리입니다.
| 은행명 | 변동금리 (아파트) | |||||
| 분할상환방식 | ||||||
| 기준 | 가산 | 우대 | 최종금리 | 전월취급평균금리 | ||
| 최저 | 최고 | |||||
| 씨티 | 1.50 | 2.24 | 1.50 | 2.24 | 3.74 | 3.10 |
| 국민 | 1.57 | 2.65 | 1.20 | 3.02 | 4.22 | 3.30 |
| 대구 | 1.57 | 1.57 | 0.60 | 2.54 | 3.14 | 2.60 |
| 부산 | 1.57 | 2.91 | 1.40 | 3.08 | 4.48 | – |
| 경남 | 1.60 | 2.36 | 1.13 | 2.83 | 3.96 | 3.20 |
| 우리 | 1.57 | 2.64 | 1.00 | 3.21 | 4.21 | 3.02 |
| KEB하나 | 1.43 | 3.20 | 1.30 | 3.33 | 4.63 | 2.53 |
| 기업 | 1.43 | 2.16 | 0.40 | 3.19 | 3.59 | 3.06 |
| SC | 1.44 | 2.25 | 0.95 | 2.74 | 3.69 | 2.52 |
| 농협 | 1.60 | 2.75 | 1.20 | 3.15 | 4.35 | 3.03 |
| 신한 | 1.60 | 2.66 | 1.00 | 3.26 | 4.26 | 2.94 |
| 제주 | 1.57 | 2.50 | 1.20 | 2.87 | 4.07 | 3.34 |
| 산업 | 1.60 | 2.30 | 0.90 | 3.00 | 3.90 | – |
| 광주 | 1.67 | 2.01 | 0.50 | 3.18 | 3.68 | 3.00 |
| 수협 | 1.57 | 2.13 | 0.40 | 3.30 | 3.70 | 3.01 |
| 전북 | 1.57 | 3.22 | 1.52 | 3.27 | 4.79 | 3.47 |
씨티은행이 가장 금리가 낮습니다. 평균금리로 보면 변동금리가 다소 높은 편입니다.
주택담보대출 상품 금리 찾아보기
시중 은행의 주택담보대출은 LTV 40~70%까지 적용되며, 투기지역이나 투기과열지구 등은 LTV 40%까지 적용됩니다. 주택 시세의 40%까지만 대출하지 못하도록 규제가 걸려있는 것입니다. 보금자리론이나 디딤돌대출은 정부정책상품으로 투기지역도 LTV 70%까지 적용됩니다.
주택담보대출의 규모가 가장 큰 국민은행의 주택담보대출 금리를 한번 봐볼까요? 국민은행의 주택담보대출은 ‘FOR YOU 장기대출’ 이라는 이름으로 나와있습니다.
시중은행의 주택담보대출 상품은 주택금융공사에서 보증을 받고 진행하기에 주택금융공사가 걸어놓은 규제, 예를들면 LTV 40% 또는 2주택자 대출불가 등, 를 적용받습니다.
특징
금리
맨앞의 은행금리 표에 따르면 ‘FOR YOU 장기대출’ 의 고정금리는 2.42%, 변동금리는 3.02%로 나와있습니다. 최저금리 기준입니다.
위의 표는 해당 상품의 금리인데, 금융채 5년이 고정금리이고 금융채 6개월이나 금융채 12개월은 변동금리입니다. 쉽게말해 금융채 5년을 선택하게 되면 5년동안 정해진 금리로 계속 정해진다는 말이고, 금융채 6개월을 선택하면 6개월마다 금리가 바뀌게 됩니다.
금융채 5년 금리는 2.42%로 맨앞의 표 고정금리 2.42%와 일치합니다. 금융채 6개월 금리는 3.06%로 맨앞의 표 변동금리 3.02%와 거의 일치합니다.
최저금리인 2.42%를 적용받기 위해서는 금리우대 1.5%를 전부 적용받아야 합니다. 아래의 조건을 모두 만족시에는 최저금리를 적용받을 수 있습니다.
해당 은행이 주거래은행이고 거래를 많이 했으면 실적우대 0.9%까지는 적용받을 수 있겠죠?
다른 은행도 주택담보대출 상품에는 금리 등의 설명이 잘되어 있습니다. 주거래은행 홈페이지의 주택담보대출 상품에 들어가보면 금리우대항목을 찾을 수 있습니다. 나는 얼마나 금리우대가 되는지 우대가 되면 최종금리는 어느정도일지 은행에 가지않아도 감을 잡아볼 수 있습니다.
P2P 주택담보대출
P2P 대출은 신금융 기술의 일종으로 온라인상에서 모든 대출 절차가 이뤄집니다. 특히 기존 금융기관은 대체적으로 담보 인정 비율을 (대출 대비 담보 가치) 50% 이내로 제한하는 반면 P2P 플랫폼의 담보 인정 비율은 최대 90%로 더 많은 금액까지 대출이 가능하기 때문에 많은 금액을 원하시는 분께 이상적입니다.
비록 P2P 대출은 원금만기일시상환의 대출만 제공하기 때문에 대출기간이 최대 3년으로 짧은 편이지만 은행에 비해 대출 자격 조건이 더 관대하여 단기간에 대출 금액을 상환 가능한 분께 적합한 상품입니다.
유사히 유동 자산이 없어 부동산을 담보로 급전을 원하시는 분께도 일부 1금융권 신용대출이나 사채 보다 더 낮은 금리로 더 높은 금액을 제공 받으실 수 있기 때문에 고려해 보실수 있습니다.
따라서 P2P 주택담보대출을 희망하시는 분을 위해 13군데의 P2P 플랫폼 대출 중 최저 금리를 제공하는 상품을 채택하였습니다. 밸류챔피언 추천 상품의 최저 금리는 4.40%로 P2P 플랫폼의 평균 금리인 6.80%보다 2%p 이상 차이가 납니다. 즉 2억원의 금액을 12개월간 대출 받으실 경우 약 500만원 상당의 이자 절약을 하실 수 있습니다.
더 나아가 최저 금리를 보유한 상품에 더불어 대출 기간이 가장 긴 상품과 채권자를 가장 많이 보유한 상품도 선정하였습니다. P2P 대출의 경우 채권자의 수가 많을수록 대출 조달 기간이 빨라질 가능성이 높아지기 때문에 금리와 기간에 더불어 채권자의 수도 고려하실 사항입니다.
고정금리 vs 변동금리: 더 나은 선택은?
주택담보대출 시 가장 중요한 요소는 금리입니다. 하지만 올바른 금리형태를 고르는 것은 소비자 입장에서 부담스러울수도 있습니다. 이는 금리가 본인의 경제 조건에 더불어 상시 변동하는 시장의 환경에도 좌우되기 때문입니다. 따라서 소비자 분들께서 최적의 주택담보대출 선정을 하실 수 있게 금리 선택 시 중요 고려 사항을 설명하였습니다.
기준 금리가 안정적이거나 인하 중인 경우: 변동금리
기준 금리가 변동이 적거나 인하하는 추세이면 변동금리를 택하시는 것이 경제적으로 더 이상적입니다. 변동금리가 일반적으로 고정금리보다 낮은 이유는 금리가 인상 될 경우 더 높은 이자를 책정할 수 있기 때문입니다. 하지만 금리가 변동이 없거나 낮아지는 시장 경제 속에는 이런 위험이 더 적기 때문에 고정금리가 제공하는 안정성이 오히려 경제적 손해로 다가올수도 있습니다.
기준 금리가 인상 중인 경우: 고정금리
반면에 기준 금리가 인상하는 추세이면 고정금리를 택하시는 것이 경제적으로 더 이상적입니다. 비록 고정금리가 변동금리보다 일반적으로 더 높게 책정되어있지만 시장 이율이 오르는 경우 이는 반전될 가능성이 높습니다.
예를 들어 5년 간 3.5%의 고정금리 혹 3개월 간 3.2%의 변동금리 사이 전자를 택하신 경우 일정 기간 동안 더 높은 이자를 지불하실 수 있습니다. 하지만 2년 혹 3년차에는 변동 금리가 4% 혹 4.5%까지 상승할 수도 있기 때문에 남은 기간 동안 더 낮은 금리로 상환이 가능합니다. 비록 1%p의 차이가 작게 느껴지실 수 있지만 2억원의 대출을 받으신 경우 이는 매년 최대 200만원의 추가 이자를 상환한다는 뜻입니다.
주택담보대출을 거부 당한 경우에는?
주택담보대출 승인을 얻지 못하신 경우에는 몇가지의 이유가 존재합니다. 이하 나열 된 요소들을 검토해 보신 후 추후 진행 방향을 계획하실 것을 권장드립니다.
채무상환비율로 인한 거절
채무상환비율 혹 총 금융 부채 대비 소득의 비율도 대출에 큰 영향을 끼칩니다. 구체적으로 총 금융 부채 연간 원리금이 연소득의 일정 수준을 초과할 수 없습니다. 이 비율은 은행별로 상이하지만 100% 이상 비율인 경우 대출이 제한될 수도 있기 때문에 다양한 종류의 부채를 보유하고 계신 분께서는 주택담보대출을 보류하셔야 할 수도 있습니다.
저신용으로 인한 거절
유사히 과거에 파산 혹 지속적 체납이 지연 기록을 가지신 소비자 분께서는 주택담보대출같이 금액이 높은 대출을 승인 받기 어렵습니다. 이 경우 신용 회복에 노력을 기울여야 하며 오랜 시간이 걸릴 수도 있습니다. 그럼에도 불구하고 주택담보대출이 필요하신 분께서는 더 낮은 금액의 대출을 신청하실 경우 대출 승인을 받을 확률이 높아질 수도 있습니다.
총부채상환비율로 인한 거절
2018년 부동산 규제로 인하여 총부채상환비율이 대출 시 큰 비중을 차지하게 되었습니다. 구체적으로 기존 주택담보대출의 연간 원리금과 추가 대출의 연간 원리금이 소득의 40%를 초과하는 경우 위험 수치의 비율로 판단되어 대출이 불가능합니다. 따라서 기존에 주택담보대출을 상환 중이시거나 연소득이 매우 높지 않으신 분께서는 대체적으로 주택 구입에 필요한 대출 금액을 제공 받기 어렵습니다.
반면에 은행에서 대출을 받으시는 데 어려움을 겪고 계신 분께서는 P2P 대출을 고려해 보세요. 이는 신금융 서비스의 일종으로 다수의 채권자에게서 대출을 온라인상으로 받기 때문에 1금융권 은행에 비해서 대출 자격이 덜 엄격하여 대출이 필요하신 분께 좋은 대안이라고 판단됩니다.
주택담보대출 분석에는 16군데의 1금융권 은행의 자료를 활용하였습니다. 은행연합회에서 제공하는 정보를 바탕으로 각 은행의 대출 상품의 최저 고정 및 변동금리를 비교하여 온라인 지원 가능 상품을 산출하였습니다. 별도로 서술하지 않는 한, 본문에 쓰인 금리는 다음과 같은 조건으로 대출을 받은 경우의 수치입니다.
조건비고P2P 주택담보대출의 경우 한국 P2P금융협회에서 제공하는 정보를 바탕으로 총 13군데의 플랫폼의 대출 상품의 금리, 기간, 한도, 그리고 채권자 수를 비교하여 상품을 산출하였습니다. 별도로 서술하지 않는 한, 본문에 쓰인 금리는 다음과 같은 조건으로 대출을 받은 경우의 수치입니다.
밸류챔피언에서는 시중에 출시되어 있는 모든 상품을 동시에 비교, 분석하여 정보를 제공합니다. 특히 소비자 분의 경제 상황 및 조건은 상이할 수 있지만 정보의 일관성을 유지하기 위해 저희는 리서치 방법론 확립에 부단히 노력하고 있습니다. 더 자세한 리뷰를 읽어보고 싶으신 소비자 분께서는 아래 위치한 표에서 확인 가능합니다.